Как инвестировать в землю обычному украинцу

KUPIPAI
KUPIPAI

258

08 августа 2021

Бизнес

Инвестиции

С 1 июля 2021 в Украине заработал рынок земли. Предыдущие 20 лет временный мораторий не позволял украинцам легально инвестировать в землю. Теперь можно. Но не всем и не очень много: до 2024 года покупать землю могут только физические лица граждане Украины и до 100 га в одни руки.

Для украинцев это новый инструмент инвестирования и возможность заработать.

Редакция LIGA.net решила разобраться, как устроен сейчас рынок земли, найти и купить "инвестиционно" привлекательный участок и детально описать для читателей все этапы сделки.

На чем можно заработать?

В Украине порядка 43 млн гектар сельхозземель, из них 27,6 млн га поделены на паи и находятся в собственности 6,9 млн человек. Эти украинцы и получили возможность продать свои паи (при желании), а другие граждане Украины купить. За июль – первый месяц после снятия моратория – было заключено 3 277 сделок, собственников сменили почти 6 000 гектаров.

Для "земельного" инвестора важны две характеристики: цена гектара и доходность от аренды.

Цена

В первый месяц после открытия рынка, средняя цена на землю была около 40 000 грн (практически $1 500), заявлял министр агрополитики Роман Лещенко. Наиболее полную статистику по сделкам предоставляет Государственная служба по вопросам геодезии , тут колоссальный разброс цен: от 3 700 грн за га в Луганской области до 13 млн грн – Киевской. "Ориентироваться на цены первого месяца не стоит, они не репрезентативные – мало сделок", – объясняет профессор Киевской школы экономики, эксперт по земельным вопросам Олег Нивьевский.

Но важна не столько сегодняшняя цена, сколько ее будущая динамика. Роман Лещенко прогнозирует ежегодный рост стоимости паев в среднем на 7-10% . По оценкам прогнозирует рост цена на 10-15%,.

В основе этого прогноза – опыт соседних стран, как там менялись цены в первые пять лет после запуска рынка земли и сколько там сейчас стоит земля.

Арендный доход

По информации Госгеокадастра, почти половина сельхозземель в Украине находятся в аренде у фермеров или агрохолдингов.

Сегодня за аренду 1 гектара, по данным проекта "Мониторинг земельных отношений" (реализуется Киевской школы экономики), платят в среднем 3 400 грн.

Для инвестора важные характеристики – срок и условия арендного договора – это позволяет прогнозировать доходность.

От чего зависит цена аренды?

В договорах с агрохолдингами пересмотр ставки аренды привязан к инфляции либо к нормативно денежной оценке, объясняет Владимир Радько, руководитель проекта KupiPay.

Если с инфляцией все понятно, то в случае с нормативно денежной оценкой есть нюансы. Если нормативная база не изменится, то по таким договорам до 2023 года арендная ставка пересматриваться не будет.

Если взять за базовую цену гектара в 40 000 грн (озвученную министром) и 3400 грн за га аренды, то средняя годовая доходность от аренды в Украине составляет на сегодняшний день 8,5% (с учетом налогов и транзакционных расходов – ощутимей меньше).

Наша задача – найти земельный участок, находящийся в долгосрочной аренде, а значит приносящий стабильный доход. Итоговая доходность инвестиций в землю – сумма арендного дохода и роста цен на землю (с учетом всех транзакционных издержек и налогов).

Где искать продавцов земли

Сейчас у непрофессионального инвестора есть несколько вариантов найти сельхозземлю. Первый – онлайн-площадки объявлений, такие как OLX, dom.ria.com. На момент написания материала в поиске этих площадок предлагало суммарно 12 000 объявлений.

Неудобство таких онлайн-досок в том, что поиск выдает объявления всех земельных участков, даже если вы ставите в фильтре пометку "сельхозземли" – под застройку, приусадебные и др. И большинство продавцов не пишут, находится ли земля в аренде, какие условия продажи и доходность. Это усложняет поиск. К тому же в таком случае покупатель берет на себя все хлопоты с юридической проверкой участка и оформлением.

Второй вариант – специализированные онлайн-сервисы по поиску и покупки земли. Один из них проект компании Concorde Capital KupiPai.

KupiPai (делает инвесткомпания Concorde Capital Игоря Мазепы) на начало августа был более работоспособным. После регистрации и примодерации вы получаете доступ к интерактивной карте, на которой выделены участки выставленные на продажу.

На сайте KupiPay на 3 августа было 24 объявления (купить можно не все, часть уже в процессе оформления сделки). Большая часть участков находятся в долгосрочной аренде, по ним доходность от аренды находится от 1,8% до 10,7%, большинство – от 4% до 6,5%.

KupiPai – посредник между инвестором и агрохолдингами, которые помогают своим арендодателям продать землю. Сейчас компания работает с двумя холдингами, которые обрабатывают суммарно 800 000 га, с какими именно – не называет.

Почему агрохолдинги сами не купят землю?

Во-первых, официально им до 2024 года нельзя, а во вторых у них нет ресурсов, чтобы выкупить всю арендуемую землю.

Но по законодательству арендатор имеет приоритетное право выкупа. Поэтому пайщики, желающие продать землю, вынуждены вначале предлагать участок агрохолдингам. И только после нотариально заверенного отказа владелец выходит с предложением на открытый рынок.

По сути агрохолдинги становятся информационными хабами, собирающими информацию о пайщиках, желающих продать землю. И такие проекты как KupiPai и LandClub помогают им продать землю пайщиков финансовым инвесторам. Которые точно не будут разрывать договор аренды и не попробуют посреди поля агрохолдинга картошку выращивать.

Данные о паях на сайте KupiPai вносят менеджеры агрохолдингов. Указывают цену, площадь, годовую ставку аренды всего участка, примерную арендную доходность, месторасположение и кадастровый номер.

В KupiPay Игоря Мазепы берут комиссию 5% от суммы сделки, за это предоставляют услугу "под ключ". На момент написания материала среди доступных подходящей по цене и доходности не было. Тогда в KupiPay предложили LIGA.net оставить заявку и в случае появления подходящего земельного участка – сообщить.

Налоги и затраты

Перед покупкой земельного участка важно посчитать суммарные затраты. За что придется платить, кроме самого участка?

Сделка

При покупке-продаже земли платится 5% подоходного налога + 1,5% военного сбора от суммы сделки. По закону их должен платить продавец. Но в Украине есть нюанс. Денис Башлык из Land Club говорит, что в 99% случаях продавцы – это пожилые люди, которые не готовы его платить. В KupiPay другой подход, они предлагают продавцам закладывать налоги в цену.

  • Нотариальные услуги. Сейчас нотариусы готовы оформить сделку не менее чем за 8 000-10 000 грн.

  • Если покупатель состоит в браке, то надо нотариально заверить разрешение супруги/супруга на покупку-продажу участка. Это стоит от 350 грн.

  • Чуть дороже (от 500 грн) обойдется оформление доверенности на проведение сделки от вашего имени.

  • Услуги оценщика обойдутся примерно в 600-800 грн (если фактическая сумма сделки будет ниже оценочной, то налог на прибыль будет оплачиваться с последней).

  • Нотариальная регистрация передачи первоочередного права выкупа от агрохолдинга новому владельцу – в районе 1500-2000 грн.

Ссылка на статью

купипай, kupipai, купи пай, инвестиции в землю, земельная реформа, инвестиции, купи пай, kupi pai, concorde, concorde capital, конкорд капитал